「西安房哥」是本地唯一的业主购房社群平台；直言买房真相，专注楼盘点评！

问答131期

每周五，房哥会统一回复大家一周的购房问题；文章篇幅有限，更多买房疑问可加入房哥问答社！

问：买房时首付三成，银行面签要四成，可以退房吗？

答：目前买房虽说三成能做，但银行会根据额度，客户流水等去评估，四成的居多，大部分情况，还是得补齐首付，因为置业顾问说的三成没法约束；三成能办，但不一定你能办；如果还要买的话，无非三种办法，换银行申请贷款，提交更多资产证明，选择接受银行条件，增加首付；

要么就是和开发商协商退房，如果银行贷款一直是四成，你这边没准备够，算业主责任，很多开发商会要求履行合同或者扣违约金；

但如果是房贷政策变化，导致业主不能办理按揭贷款，要求解除合同返购房款或定金的，打官司，法院还是支持的。

问：南三环外，华安紫竹苑，目前9000的价格，能买吗？

答：价格上，放在整个西安，都是很低的，尤其是城南这种二手房，老小区遍地，新房极度稀缺的地方，9000块住城南的也就华安紫竹苑一家，再下来就是主打改善的龙湖紫宸和清凉山居；

当然一分钱一分货，紫竹苑有价格的优势，势必劣势也明显；小区规模并不大，楼间距户型也一般，此前这里是欧亚学院的一号教学楼，后来盖了住宅；同时小区北侧就是热电站大烟囱，整个西南侧是巨大的杜城城中村；

同时附近没有地铁，无大型商业规划，生活基本靠村里和底商；但整个小区东侧就是欧亚学院的校区，不远处还有清凉山公园，环境不错，高层视线开阔无遮挡；对于城南的刚需来说，9000买这里是不亏的。

问：华润未来城市值得买吗，高层价格高不，前景如何？

答：作为港务区投资的两个热门，华润未来城市和绿城全运村一直关注度都不低，虽然说现在看到的小区规划和户型都还不错，但周边现在确实都是村子，绿城有河景优势，华润距地铁更近；共同卖点都是2021年全运会后区域的发展如何如何；

二选一确实不好抉择，华润距奥体中心更近，规划有商业圈，绿城定位更高，但配套差一些，主要服务全运会赛事；目前华润目前高层价格一万出头，洋房一万三，以投资居多，但对于自住而言，还是建议在浐灞去看，港务区规划很好，但人气和生活是巨大的问题。

问：2013买的大话南门，至今未拿到房产证，怎么办？

答：办不了房产证是因为开发商没有取得《建设工程规划验收合格证》及《房屋竣工验收备案表》，开发商也未申请办理不动产登记；在业主投诉几年后，现在大话南门被列入碑林区处理房屋办证遗留问题项目统计中；

现在小区已经完成人防、节能、消防、质量验收四个环节。环保验收即将完成,规划验收随后进行，待整体验收完成后即可办理房屋产权登记手续，也算是有进展了，但按照合同，开发商早已经过了约定的办证日期，如果要赔偿走起诉。

问：自然界云宸怎么样，14000块性价比如何？

答：这里算是浐灞最好的地方，以养老和环境好出名，前期因为瘦身钢筋的事儿出名，此后改名自然界，小区规模大，配套全，有学校，有地铁，算是风水宝地；

云宸的位置其实很靠北的，已经到了欧亚大道这里，距离地铁还是很远的，但处于两河中间，东西河景，南北无遮挡，景观极好；但这些都是外部便利，开发商本身的表现就可圈可点了；

前阵子云栖交房，因为管道设计，大白墙，景观绿化，引来大量 业主投诉，被业主形容为一手好牌 打得稀烂；同时一万四的价格也谈不上性价比了，区域内万科悦湾，澜岸，绿城桂语江南，紫薇花园洲，振业泊岸等，备选太多。

问：房哥，为啥同小区二手房价格高于新房？

答：一二手房倒挂也不是西安一个，全国都有，一般同地段，同品质差价在20-30%左右合理，毕竟二手房没有期房等待的时间，也没有收房的风险，所见即所得，房产证也有；

而二手房的行情也是看新房的表现；对于新房而言，房管局有备案价格，定的多钱就是多钱，但二手房的价格其实是房东自己调节，调节的幅度依赖市场行情，所以就出现上半年，新房供应量不足的时候，二手房疯狂跳价，但年底新房供应量回升，二手房无人光顾的情况；

再加上西安不像北京上海，都是存量房的市场，西安是新房市场，每年有点大量的新房上市，二手房行情本就不好，同时很多人都有”处房“情节，宁愿买新房不愿意买二手房。

问：上半年2万一平买了龙湖紫都城，亏不亏？

答：紫都城算是龙湖在西安的第一个高层小区，位置放在西安也是绝版了，周边中海紫御华府，中治一曲江山等都是大型改善小区，除了没有地铁，区域内环境优秀，交通方便，距曲江一小一中不远，同时自带龙湖星悦荟商业；

外加龙湖的物业和绿化一直不错，二手房也很保值，目前均价维持在两万三上下，上半年算是二手房行情最好的时期，两万价格不算亏了；

当然现在买的话，周边备选更多，比如中海紫御华府，一曲江山，华著中城等。

问：优活城五证不全，开发商承诺19年会办证，可以买吗？

答：有句话叫宁愿相信世上有鬼，也不要相信小开发的嘴，优活城作为李上壕村城改配建的商品房，从10年拆迁，13年开始销售商品房，中间历经多次停工，优活城也成为区域内出名的烂尾楼，与汉城湖畔齐名；

开发商现在承诺的明年办证，早在6年前给第一批业主也是这么承诺的，已经没有任何可信度，目前优活城是恢复施工了，但还是靠贷款和市场转暖的功劳，开发商资金不稳定；

目前小区仅有的手续为：市城改办下发的《关于进一步明确胡一村等二环内72个村纳入城中村改造计划的通知》，大兴新区未央办下发的《关于李上壕村城改综合用地请示的批复》，市规划局下发的《建设项目选址意见书》；可以说五证一个都没有，以后房产证怕是遥遥无期；

问：金辉在矿山路附近拍下一块地，这块发展如何，林邑怎么样？

答：矿山路沿线算是城东很成熟的住宅区，同时占着二环和地铁的优势，东侧又直达桃花潭，万科金域东郡，华远海蓝城，海璟印象城，翠屏湾，罗马嘉园，恒大名都，西岸国际花园都是耳熟能详的老小区，新房在售的还有碧桂园锦唐和阳光100阿尔勒；

金辉这块地就在东方罗马花园和海璟印象城中间，距离现在的三号线不远，此后8号线苏王村也在这里，附近都是已经建成的各种小区，学校也不少，浐灞三小也已开建，此后生活交通都很方便；

同时拿地的附加条件还包括3年内建成一五星级酒店，开发商建一所幼儿园无条件交付给政府，这也算西安东北角第一个五星级酒店了；

林邑虽然小区不大，但得益于区域内住宅环绕的现状，生活是很方便的，一万出头的价格算区域内最便宜的，适合刚需，小区绿化配套户型就一般了。

问：房哥，我买的金色悦城四期，好出手吗？

答：作为城西最出名的小区，也卖了这么多年了，优势劣势一目了然；放在城西位置还算不错，虽然北侧铁路，西侧市场，小区密度也挺高，附近环境不太好，但确实占了地铁口，加上小区规模也大， 这么多年配套也都起来了，生活出行不成问题；

这么多年来，围绕着铁路，装修，户型，周边环境质疑一波接着一波，但凭借着价格优势，买的人也很多；目前区域内新房均价在一万一左右，二手房稳定在一万四上下，还是好出手的。