经过“毕业潮”、高管降薪之后，电商巨头京东日益意识到降本并不治本，未来要更多靠经营能力吃饭。

最近两个月，本已放权徐雷、逐渐退居二线的京东创始人刘强东突然活跃起来，密集现身内部会，痛批部分高管拿PPT欺骗自己等，种种发言都在指向对京东的组织效率和集团战略失焦的不满。

京东集团总裁徐雷在第三季度财报电话会议上坦言，整个集团还有太多的效率可以提升，明后年会将更多的精力用在“增效”上。

京东REIT，正是京东提高经营效率的重要方式之一。

12月26日，上交所官网显示，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金已获证监会批准。

这将是第三只上市的仓储物流公募REIT，也是国内第一只民企REIT。刘强东也成了一众民营企业家中，第一个吃到REIT螃蟹的人。

值得一提的是，京东REIT从受理到获批，用时不到一个月，展现出政策对不动产玩家，尤其是民企的支持。

申报材料显示，为顺利获批，京东拿出了自己的优质资产作为底层资产。

即重庆、武汉和廊坊3处物流园区，合计建筑面积35.1万平方米。它们不仅是中国国物流仓储中稀缺的高标准物流仓储，还是全国或者地区性物流中心，截至2022年6月底，三处物流园出租率均达到100%满租状态，比此前中金普洛斯REIT的94.6%还要高上一些。

京东REITs三大物流园的收入水平也很可观。近三年年均经营性净现金流为正，预计2022年、2023年的净现金流年化分派率分别为4.17%、4.29%。

而这三个物流园仅是京东众多仓储物流园的小部分。三季报显示，截至2022年9月底，京东物流运营的仓库数量超1500个，总面积超3000万方。

京东方面也承诺，自REIT项目设立起五年内，尽合理的商业努力，实现REIT项目下基础设施项目的京东集团体系外租户占比超过40%。

这意味着京东接下来可以继续将手里的物流园通过REIT方式上市，减少自有资金投入，盘活沉淀存量资产，进而提升经营效率。

市场对于物流园这样收入比较稳定的REITs也很认可。同花顺iFinD数据显示，截至12月26日，中金普洛斯REIT与红土盐田港REIT上市不过一年多，已分别上涨了28.95%、24.63%，较同期沪深300的表现要好上很多。

证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛上表示，到今年11月底，已上市22只基础设施REITs，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元，整体较首发上涨约20%。募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元。

而京东REITs作为首个民企REIT获批，也会进一步提升民企参与REIT的动力。

尤其是像万科、招商蛇口、华润等开发商，平安不动产、光大安石等机构旗下有不少物流产业园，他们都摩拳擦掌等待将手里资产释放出来，提高资金利用效率，并迎来自己的价值重估。

李超透露，未来将进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，推动试点拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

万科总裁祝九胜在12月16日指出，最近监管层对REITs的表态对不动产玩家来说是个利好，相当于90年代中期按揭政策的出台。

祝九胜透露，万纬物流的REITs准备是最充分的，目前就等着发改委的批复，万科在物流、商业、长租公寓等业务上也都有项目符合REITs的标准。华润置地CFO郭世清也曾表示，如果政策放开，华润置地会把一些合适的资产放到公募REITs市场里去。

中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪则认为，REITs市场扩容不仅将有效改善房企资产负债表，还会持续增厚企业利润水平，让房企把经营重心放在专业不动产业态的运营改造和效率提升上来。

这不仅是简单地存量资产盘活出表，而是一个持续的过程，将打开不动产玩家新的投融资空间，促进资金良性循环。

一个靠着经营不动产，靠手艺吃饭的新周期正在来临。

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