平时比较关心房价的朋友可能已经发现，最近楼市的热点，几乎都和房贷利率有关——全国多个城市的房贷已经出现普遍“涨价”。

根据融360统计的全国重点42城市的房贷利率数据，5月份全国首套房贷平均利率为5.33%，二套房平均利率为5.61%，均环比上涨了2BP。

事实上进入2021年以来，国内的房贷执行利率已经连续四个月上涨了。而在2020年12月份的时候，全国首套房房贷平均利率还仅为5.23%，二套房房贷平均利率仅为5.54%。

举几个涨的比较凶的例子：

比如最先行动的深圳建行，上调后首套房贷款利率变成LPR+45BP，二套房贷变成LPR+95BP，相比之前分别上调15BP和35BP。

而在建行加息后，当地的工、农、中、交四大行也纷纷上调了房贷利率。

另外宁波的四大国有银行也同步上调，首套房按揭利率从5.35%上调至5.45%，二套房按揭利率从5.6%上调至5.7%。还有杭州的四大行，首套房利率从5.2%上调至5.4%，二套房从5.38%上调至5.5%……

这也说明部分地区的房地产市场有些过热了，该降降温了。

那么问题来了，既然全国的房贷利率都在上调，那么当初选择浮动利率的人不是亏惨了吗？下面我们就这方面来聊一聊。

首先我们来看这次全国房贷利率上调的方式，上调的全是在LPR的基础上银行上浮的百分比，也就是后面BP的部分，针对的也是即将买房的人。

而对于已经在还房贷的，我们当前执行房贷利率的计算公式为：房贷执行利率=LPR+基点。这其中基点在合同期内是不变的，固定还是浮动的区别就在于：

固定利率，那么LPR就是你买房签订房贷合同时最近一期LPR的数值，无论以后的LPR如何变化都与你无关。

浮动利率，那么LPR就是在一定周期中要按照最新的LPR重新计算的。

现在我们放入当下具体的情况中来对比。

大部分人在参与“利率换锚”时参照的都是2019年12月份的LPR，也就是4.8%。我们可以简单理解为，无论你选择的是固定利率还是浮动利率，4.8%+基点就是你房贷利率的初始值。

而一年后，也就是2020年12月份的LPR为4.65%，足足下降了0.15个百分点。如果你选择的是浮动利率，那么至少2021年一整年，你都可以享受少还月供的优势；而选择固定利率的LPR则仍然固定在4.8%。

至于明年会如何，就要看2021年12月份的LPR，只要不比4.8%高，那么你选择浮动利率就还是比固定利率划算。

值得注意的是，从2020年4月以来，LPR已经连续14个月维持在4.65%了，至于未来LPR会怎么走，知本证期通的判断是总体趋势是下降的。

原因很简单，因为我们国家的经济增速在放缓，过去十年GDP增速从两位数变成了个位数，跌到了6%的水平，几乎是腰斩。

而经济增速放缓，就意味着资本的回报会降低，进而导致资金的借贷成本降低。所以从长期看，LPR下降是必然的趋势。

选择浮动利率是不是错了呢？至少短期内来看，并没有错，反而很多人已经享受到了贷款市场报价利率下行带来的优惠；但如果从长期来看，未来LPR尤其是与房贷利率挂钩的5年期以上LPR确有单独上调的可能，那么选择浮动利率者必将受此影响而需多支出利息。

2021年以来，虽然多地房贷利率已经在逐步上行，但众所周知的是LPR并未动，5月20日，中国人民银行公布了最新一期LPR，其中5年期以上LPR持平于4.65%，自2020年4月以来，5年期以上LPR已经连续13个月保持不变了。

这正是我一开始说的享受浮动利率的优惠所在，因为相对于2019年12月份发布的5年期LPR利率4.80%比较而言，确实是下降了15个基点