五年后上海房价预测(未来5到10年的房价是什么走势)
荀工 • 2022-07-09 13:00:36 • 0次
未来5到10年的房价会是什么走势?是涨还是跌?这是我们每一个人都关心的问题,因为事关我们所有人的利益,如果未来5到10年房价如过去10年一般上涨,那么持有更多的房产将能够带来更多的财富增值,反之,则是财富缩水。
1、过去20年房价持续上涨的核心原因是什么?
要获得这个问题的答案,我们首先得知道过去10年、20年的房价为何会一直上涨?最根本的原因是什么?
过去10年房价持续上涨最核心的原因是两个,第一是住房稀缺,第二是购买力提升,除此之外所有的原因都是辅助,或者是被包含在这两个原因之内。
稀缺是一个商品价格持续上涨的基础,背后的原因是供需失衡,中国虽然改革开放四十多年了。
但是城市大规模建设也就是最近20年的事情,大家如果有印象,可以回忆一下九十年代、以及进入21世纪后的20年,这期间的变化是非常之大的。
以我老家为例,我们县城的建设大概是在2000年左右开始的,我印象特别清楚,因为我姑姑家当时被拆迁了,她们当时的房子才老城区的边缘,旁边还有农田。
种了很多李子树和蔬菜,但是现在这里已经是县城的中心,汽车站就在旁边,县城扩大的好几倍,而主要的建设就是在2000年之后进行的。
从更大的城市来说,上海的浦东新区是90年代开始建设的,2001年才作为行政区成立,当我毕业在浦东工作的时候,看到的是建成的非常现代化的一个城市。
深圳的南山也是90年代开始建设的,是深圳目前最现代化的城市建设,而其中的前海是2010年开始建设的,比南山更加现代化,现在已经陆续投入使用了,整个区域极其现代化。
从人口上来说,大量的农村人口涌入城市,这个现象叫做城镇化,2000年的时候中国城镇化率才36%,到了2021年,已经接近65%,21年时间,城镇化率提高了29个百分点,城镇人口从4.68亿迅速增加到9.1亿。
21年时间城镇人口增加了4.42亿,这是一个比美国一国人口还多的规模,人来到城市得有地方住吧,最开始可能是大通铺挤一挤。
然后是租一个房间,最后就是买房子了,那么房子就显得极其稀缺,2000年左右的时候居住条件还是非常差的,98年进行的房改,不再进行福利分房了,全由市场解决。
有了市场需求,还不一定能够变成有效需求,还需要有购买力,过去20年中国经济飞速发展。
不仅在中国历史上是最快的,在人类历史上也是从未有过的,经济的迅猛发展,GDP从2000年的8.9万亿提高到2021年的114万亿,增长了近13倍!
住房稀缺,人均居住面积不足20平方米,同时又有大量的人口涌入城市,原本紧张的住房矛盾变得更加突出,当有了购买力的时候就会买,这是过去20年房价持续上涨的核心原因!
2、未来5到10年房价的走势
但是这些原因未来还存在吗?应该说已经发生了根本性的变化,中国城镇化率已经接近65%,未来还会提升,但是幅度已经不大了,中国的规划是在2035年达到75%,而发达国家的城镇化率普遍在80%以上,比如美国的城镇化率在83%左右,中国未来的城镇化率还会增长,但是相比以前会大大放缓,过去20年提高近30个百分点,但是现在的目标是未来13年提高10个百分点,速度是大大放缓的。
这意味着需求是放缓的,同时,中国在房屋的建设能力上达到了有史以来最高,2021年中国商品房销售面积是17.9亿平方米。
其中住宅商品房销售面积为15.6亿平方米,是有史以来最高水平,这已经是连续第四年超过17亿平米了,按照人均40平米的居住面积,可以为3900万人提供住宿。
哪怕我们的城镇化率一年提高2个百分点,也只有2800万人口进入到城镇。换言之,现在的房屋建设能力已经超过了我们人口进入城镇的速度。
中国的房地产整体而言是已经度过了稀缺阶段!
这个结论特别重要,所以再也不会有全国各地房价共同上涨的景象了,中国的房地产未来表现出来的是区域不均衡。
一二线城市表现为人口净流入,但是房地产减少速度有点跟不上的节奏,而三四五线城市表现为人口流出,但是建设的房子却很多。
这就是为什么一二线城市房价持续上涨,比如深圳、北京、合肥、西安为代表的城市,但是另一方面也开始有城市房价持续下跌了,比如东北的鹤岗、甘肃的玉门,这两种极端情况同时存在一个时空中。
未来的房价会出现分化!这是最重要的判断!不再是闭着眼睛都能赚钱的时候了,这两年不少城市的人买房是买在了山顶上,短时间内不会出现大跌的情况。
但是长期阴跌在所难免,买房保值增值只在人口净流入的城市能够实现,这些城市的房价会持续涨,即便是短暂回调,未来还会创新高。但是“鹤岗们”却再也回不去了!
所谓人口净流入城市大概率是省会城市、区域中心城市,比如银川,看似很偏远,城市经济规模也不大,实则是宁夏的首府,是区域经济中心,在宁夏还是很有吸引力的,所以过去几年房价是涨了一波的。
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