5月28日上午10点，3000多围观，报名0人；

5月28日晚上10点，3736次围观，报名为0人；

5月29日上午10点，围观人次接近4000次，报名仍为0人。

是的，它流拍了…

它是重庆中心城区一闲置多年的地块，可谓是风水宝地。

2023年5月28日至5月29日，重庆市第五中级人民法院将在淘宝网司法拍卖网络平台上，对重庆市南岸区南坪组团D分区三宗国有土地使用权、南岸区南坪组团D分区中相关公共绿地、商业居住用地以及地上构筑物进行公开拍卖，起拍价493449.216035万元。

拍卖公告显示，此次拍卖标的为南岸区南坪组团D分区“江湾国际”项目三宗国有土地使用权，面积分别为102752平方米、5421平方米、1401平方米，南岸区南坪组团D分区中尚未办理产权证已缴清土地出让价款的30229平方米国有土地使用权、9747平方米的国有土地使用权以及地上构筑物。

共计土地面积为149550平方米，折合约224.33亩，土地使用权终止日期为商业、办公2048年6月30日，住宅2058年6月30日。

整体评估价为704927.451478万元，其中土地使用权评估价值为684490.35万元，在建项目鉴定金额为20437.101478万元。整体起拍价为493449.216035万元，相当于评估价的7折，保证金2.5亿元，增价幅度2000万元(以及其整倍数)。

凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买。

01:

重庆第一高楼沦为了“玉米地”

5月份的重庆，艳阳高照。

阳光是金色、大地是金色…位于重庆主城市中心的某空地，这里种植的玉米已经进入了金色收获季。

谁能想到，在这样寸土寸金的城市核心土地上，种的竟然是玉米。

这堪称闹市区的“玉米农场”。

一番感慨过后，事实上这宗土地非同寻常。

这宗土地，位置绝佳，早在2007年就出让了。

原来的开发商准备大展拳脚，在这块热土之上打造重庆的“第一高楼”，地标建筑。建成包括购物中心，写字楼，五星酒店，住宅等多重业态的城市综合体。

然而，时过境迁，16年时间过去了，这里却一直没开工。

曾经的宏大蓝图化为了泡影，如今彻底沦为市中心最大的菜地。

这背后到底发生了什么？

02:

一宗拖欠案让地产大鳄浮出水面

虽然不远处就是林立的高楼和城市会客厅，但它丝毫未被城市繁华的喧嚣打扰。

它就像一个熟睡中的孩子。即便从它身边路过，也很难注意到它。

这次发生的一宗拖欠案，终于让它浮出水面。

6月2日，重庆市南岸区水务局发布了消息：重庆江湾房地产有限公司拖欠城镇土地使用税712万多元。

重庆江湾房地产，这个名字很陌生。

笔者查询资料发现：重庆江湾房地产有限公司，成立于2007-09-29， 注册资本为5000万美元，法定代表人为汪世忠，经营状态为存续，注册地址为重庆市经开区江南大道。

从它的经营范围可见，包括对南岸区南坪组团D分区D4-7-1/02、D4-7-2/02号宗地进行房地产开发、物业管理。这也就是文中开头我们看见的“玉米地”。

近期的江湾地产，可谓是泛起了壮阔波澜：就在8天前，它被列为被执行人，执行标的为5亿元。

这个“低调“的江湾地产，到底有何背景？曾经能放出建重庆第一高楼的豪言？

笔者从它的股权结构中看到，它背后的“大鳄”为协和地产集团有限公司，持股比例100%，港资背景。

无独有偶，就在2019年，类似的情景发生在距离重庆千里之外的上海。

上海静安区政府网站发布了一则闲置土地信息公告。公告称，静安区规划资源局在2018年7月5日作出了《闲置土地认定书》，认定静安协和房地产公司使用的一宗国有建设用地为闲置土地，且系企业自身原因。

该地块为静安寺街道7街坊8/2丘地块，位于静安寺西侧，南隔延安西路高架与华东医院、上海戏剧学院相望，可谓核心地块的黄金宝地。

不可思议的事，这一地块土地总面积1.98万平米，按要求应该在1997年6月30日之前完成60%的规划建筑量。也就是说，该地块已经闲置超过20年！

03:

背后的男人

协和地产背后有位显赫的男人，他叫汪世忠。坊间一度将其与李嘉诚、何鸿燊等人并称。

资料显示：汪世忠，祖籍广东东莞，生于台湾。香港太平协和集团董事局主席兼董事总经理，中国地产集团有限公司董事总经理兼执行董事，与兄长汪世昌，汪世华共持有70%多的太平协和公司及美国协和集团股份。

1979年被派往香港成立太平协和公司，经营液晶体显示表及手表元件贸易。后又到深圳设厂，其生产的天霸表，海霸表曾在大陆十分畅销。

另外，还经营零售百货，物业发展和电讯服务，其中零售百货以中国大陆市场为主，在北京，上海，沈阳，西安，宁波等地均设有商场，估计资产约3亿美元。协和集团总资产为150亿美元。

汪世忠早年热衷于在一线城市核心商区拿地，其手上曾持有位于上海南京路1公里、北京西单大街0.8公里、重庆解放碑商业街1公里以及天津市中心海河街1公里的多幅地块。

上海协和城地块在上世纪九十年代拿下，当初周边房价仅有千元左右，至今已涨百倍；2009年拿下重庆协和城地块时，楼面价也仅有3170元。

然而，迎面而来的却是摧枯拉朽的坍塌。

2021年，答案落地：“黄金地块”协和城二期，因闲置29年未开发，被送上司法拍卖，仅以不到市价1/16的底价成交，巨亏超三百亿；

另一太平协和集团更是负债上百亿，随时陷入股份冻结、资产查封的窘境。

因为欠款未到位，中建投信托、陆家嘴信托和平安大华已经对中国地产集团进行了诉讼。

一代商业传奇，终将走向没落……

04:

改规后仍未等来“买家”

重庆江湾房地产公司2008年拿下地标。

拍卖公告显示，2008年6月，香港太平协和集团下属重庆江湾房地产有限公司取得江湾国际项目宗地建设用地使用权，建筑规模52万平方米。

2009年9月，协和集团董事局主席汪世忠申请该项目的建筑规模由52万平方米，增加至140万平方米，其核心要点是修建全球最高摩天双子塔和高空商业街。

此后经历多次调整，2020年3月，经重庆市规划委员会第五次会议审议并通过，该项目规划总计容建筑面积将调减为不超过76万平方米，其中，居住计容建筑面积不超过53.2万平方米。

按照要求，竞得人有义务配合下一步的规划调整，按今后批准的规划方案实施项目建设。对于减少规划建筑规模所导致的权益变化，可由竞得人与重庆市规划自然资源局协商评估，综合考虑规划调整前后建筑定位、建筑规模、建筑高度、结构形式、建设成本等因素确定。

如果放在5年前，这样的核心地块一定是香饽饽，“一地难求”。

然而如今的市场环境下，它却流拍了。

流拍思考：

1、行业因素。

一口气能“砸”50亿的企业越来越少，民企的可能性更小，行业处于震荡后的“修复期”。

2、市场因素：现实情况，重庆的市场成交量仍“不温不火”。

锐理数据统计重庆中心城区新房及二手房存量显示，截止2023年4月，重庆中心城区住房总可售套数为219366套，其中新房累计可售37092套，占比17%；二手房可售182274套，占比83%。按近3个月平均去化速度计算，新房去化周期为6个月，二手房去化周期18个月。这样的市场环境下，各路企业都在忙于去库存，回现金流。

3、区域发展不均：

锐理数据统计显示，渝北区受开发集中度影响，存量排名各区第一，南岸区可售住宅去存周期最长，高达19个月。

当然，不排除之后会有买家介入。

按照规则，网络司法拍卖流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。

从经济效益来看：等等，时间就是巨大收益。

延展阅读：港资与重庆

在过去很长一段时间里，因为它的高楼与璀璨夜景，重庆被俗称“小香港”。

港资与重庆，有了不解之缘。

从入行以来，笔者接触过一些港资企业，在他们身上有明显共同特征：

1、高筑墙、广积粮、缓称王。不追求“高周转”，开发速度相对较慢；

2、低负债运行，不会盲目加金融杠杆；

3、地段，选择城市中心。例如：渝中区、南岸区、三北区。

4、“包租公”，一般在重庆都会自持综合型物业，保证持续+稳定的现金流收益。

在业内人士看来，“香港开发商的项目，普遍都能感受到地理区位非常优越，一般就在人流最密集的地铁上盖，和香港的开发模式相似；还有过硬的物业条件，个性独特的装修品味，品牌资源也十分丰富，以及持续的新鲜感。”

港资在重庆：

一、瑞安：很“遗憾”的房企

记得很多年前，化龙桥有很多厂区，后来厂区搬迁，化龙桥就沦为了“无人区”，破旧不堪。而瑞安的到来，在重庆化龙桥旧城造了一座新“天地”。

它的规划蓝图是宏大的，高端住宅、街区商业、集中商业体、超高写字楼……还有公园，提升人居。

在住宅领域，它是超前的，最开始就在重庆做精装房，以及靠江位置做大平层豪宅。这不论是品质，还是价格，在当时的重庆都是领先的。

然而，之后它将重庆天地项目整体打包卖给了万科。

今年618，重庆陆海国际封顶，堪称西部第一高楼，万科终于实现了曾经规划的蓝图。

二、九龙仓：“包租公”

九龙仓国际金融中心目前有5个项目，分别位于成都、重庆、苏州、无锡和长沙。

IFS所在之地，是城市的商业地标，也是重要购物打卡地，改变了城市的消费文化。

由于出租率高、销售旺盛、品牌偏高端化，港资商业项目的销售额表现不俗。

据商业云数据显示：2021年销售额超过100亿元的购物包括上海国金中心IFC、上海恒隆广场、广州太古汇、成都IFS，此外成都远洋太古里、长沙IFS年销售额约超90亿元。

优质物业自持运营的背后，是持续+稳定的现金流。

三、和记黄埔：持续深耕重庆

它是最早进入重庆的港企。解放碑大都会广场，是它进入重庆的第一个项目，献给重庆的礼物——第一个真正意义上的shopping mall，改变了重庆商业格局。

之后，它陆续开发了珊瑚水岸、逸翠庄园、御峰等项目。

由此可见，它持续深耕重庆。

四、中国地产集团/协和地产集团：“命途多舛”

不论是协和城、曼哈顿城，还是南坪核心位置的土地储备，这些项目在重庆都是“命途多舛”。

五、恒基兆业地产：存在感一般

恒基兆业地产是香港最大的企业集团之一。

在重庆有一个项目——恒基翔龙江畔。项目位于南滨路，110亩市政公园旁边，拥有1500米长江湾景，地段及居住资源较为稀缺。

这个项目之后发生了“易主”，恒基兆业地产退出后，由旭辉集团代管。

因此，恒基兆业给重庆留下的印象：存在感一般。

六、香港信和集团：“一面之缘”

信和集团是中国香港主要地产发展商之一，居中国香港地产前4强，为香港恒生指数成分股之一。

2007年，香港信和集团联手香港中渝置地和华人置业集团以41.8亿元的天价拿下三钢厂地块。这一数据创造了当时重庆土地楼面价历史新高，成为当时重庆“地王”。

之后，这块地一度遭遇了“退地”风波，一直到2012年6月开始重新动工，但施工进度缓慢。

2013年9月，开始正式推广项目案名“御龙天峰”。

2014年3月，时隔七年后其首期住宅终于开盘。

2015年10月，恒大地产宣布以70亿整体收购“御龙天峰”项目。曾经的“地王”最终易主，香港信合退出重庆。

……